Glossaire
Le vocabulaire du bâtiment tertiaire, expliqué simplement. Ce que nous rendons simple sur nos chantiers, nous essayons de le rendre simple ici aussi.
L'acte d'engagement est la pièce du marché de travaux par laquelle une entreprise s'engage à réaliser les ouvrages décrits, pour un prix et dans un délai donnés. Signé par les deux parties, il fait entrer le contrat en vigueur.
L'agencement désigne les ouvrages de menuiserie et de mobilier fixe dessinés sur mesure pour un lieu : banque d'accueil, habillages muraux, rangements intégrés, claustras, comptoirs. C'est ce qui donne à un espace son caractère, une fois les cloisons et les réseaux en place.
L'assistant à maîtrise d'ouvrage conseille et accompagne le maître d'ouvrage tout au long de son projet : définition des besoins, choix des intervenants, suivi du budget et du calendrier, réception. Il éclaire les décisions sans les prendre à sa place.
L'avant-projet est la phase de conception qui transforme le programme en projet dessiné et chiffré : l'avant-projet sommaire (APS) fixe les grandes orientations, l'avant-projet définitif (APD) arrête les solutions techniques, l'estimation et le calendrier.
L'assurance dommages-ouvrage est souscrite par le maître d'ouvrage avant l'ouverture du chantier. Elle préfinance la réparation des dommages graves relevant de la garantie décennale, sans attendre qu'un tribunal désigne le responsable.
Le BIM, modélisation des informations du bâtiment, est une méthode de conception fondée sur une maquette numérique en trois dimensions qui décrit chaque élément du bâtiment avec ses caractéristiques. Tous les intervenants travaillent sur le même modèle, de la conception à l'exploitation.
BREEAM est une certification environnementale d'origine britannique, devenue une référence internationale pour les immeubles tertiaires. Elle évalue le bâtiment sur une dizaine de thèmes, énergie, santé et bien-être, matériaux, eau, transports, pollution, gestion de projet, et délivre un niveau de Pass à Outstanding.
Le bureau de contrôle est un organisme agréé, indépendant, qui vérifie la conformité d'un projet et de sa réalisation aux règles de sécurité, d'accessibilité et de solidité. Il intervient dès la conception et rend des rapports qu'exigent les administrations et les assureurs.
Le cahier des clauses administratives particulières fixe les règles administratives, financières et juridiques d'un marché de travaux : délais, pénalités, modalités de paiement, garanties, gestion des modifications, réception. Il complète l'acte d'engagement et les pièces techniques.
Le cahier des clauses techniques particulières décrit précisément les travaux à réaliser pour chaque lot : matériaux, mises en œuvre, performances attendues, normes applicables. C'est la traduction technique du projet dessiné, et la référence pour juger de la conformité de l'exécution.
La cloison amovible est un système de séparation démontable et repositionnable, pleine ou vitrée, qui délimite des espaces sans travaux lourds. Elle intègre souvent des performances acoustiques et peut accueillir portes, stores et passages de réseaux.
La construction durable cherche à réduire l'impact environnemental d'un bâtiment sur toute sa durée de vie : énergie consommée, matériaux et leur origine, eau, déchets, confort et santé des occupants, capacité à évoluer et à être réutilisé plutôt que démoli.
Un contractant général est une entreprise qui prend en charge l'ensemble d'un projet de construction, de rénovation ou d'aménagement, de la conception à la livraison, dans un contrat unique. Pour le client, cela signifie un seul interlocuteur, responsable du résultat, des délais et du prix.
Le coworking désigne des espaces de travail partagés entre plusieurs entreprises ou indépendants, loués à la journée, au mois ou au poste, avec des services inclus : accueil, salles de réunion, café, réseau. L'exploitant aménage et anime le lieu.
La creative room est une salle conçue pour le travail collectif créatif : murs inscriptibles, mobilier léger et reconfigurable, surfaces de projection, rangements pour le matériel. Elle remplace la salle de réunion classique quand il s'agit de produire des idées plutôt que de les présenter.
La centrale de traitement d'air est l'équipement qui renouvelle, filtre, chauffe ou refroidit l'air distribué dans un bâtiment. Installée en local technique ou en toiture, elle alimente les plateaux par un réseau de gaines et conditionne la qualité de l'air intérieur.
DALI est un protocole numérique de pilotage de l'éclairage : chaque luminaire devient adressable et réglable individuellement, ce qui permet des scénarios par zone, la variation selon la lumière du jour et la détection de présence, le tout supervisé depuis la gestion technique du bâtiment.
Le dossier de consultation des entreprises rassemble tout ce dont une entreprise a besoin pour chiffrer un projet : règlement de consultation, acte d'engagement, cahiers des clauses administratives et techniques, plans, planning. C'est la base commune des offres, et donc de leur comparaison.
Le décret BACS impose aux bâtiments tertiaires équipés d'installations de chauffage ou de climatisation de plus de 290 kW de disposer d'un système d'automatisation et de contrôle : une gestion technique capable de suivre, d'analyser et de piloter les consommations. Il s'applique depuis le 1er janvier 2025, et s'étendra aux installations de plus de 70 kW en 2027.
Le décret tertiaire impose aux bâtiments à usage tertiaire de plus de 1 000 m² de réduire leur consommation d'énergie de 40 % en 2030, 50 % en 2040 et 60 % en 2050 par rapport à une année de référence postérieure à 2010. Les consommations se déclarent chaque année sur la plateforme OPERAT.
Le dossier des ouvrages exécutés rassemble, à la fin des travaux, les plans conformes à ce qui a été construit, les notices techniques des équipements, les fiches des matériaux et les procès-verbaux d'essais. Il est remis au maître d'ouvrage à la réception.
Un établissement recevant du public est un bâtiment ou un local où des personnes extérieures sont admises : commerces, restaurants, accueils, écoles, crèches, salles de réunion ouvertes. Les ERP sont classés par type et par capacité, avec des règles de sécurité incendie et d'accessibilité renforcées.
Le flex office est une organisation de l'espace de travail sans poste attitré : chacun s'installe selon son activité du jour, poste individuel, salle projet, espace calme. Il s'appuie sur des casiers personnels, des outils de réservation et un ratio de postes inférieur à l'effectif.
La gestion technique du bâtiment est le système qui supervise et pilote les installations d'un immeuble, chauffage, ventilation, climatisation, éclairage, accès, depuis une interface centralisée. Elle collecte les mesures, applique des scénarios et signale les anomalies.
HQE, haute qualité environnementale, est la certification environnementale française des bâtiments. Elle évalue le projet selon quatre engagements, qualité de vie, respect de l'environnement, performance économique, management responsable, déclinés en quatorze cibles, et attribue un niveau de Pass à Exceptionnel.
Un immeuble de grande hauteur est un bâtiment dont le plancher bas du dernier niveau se trouve à plus de 28 mètres du sol, 50 mètres pour l'habitation. Il relève d'un régime de sécurité incendie spécifique : compartimentage, désenfumage, ascenseurs pompiers, présence permanente d'un service de sécurité.
La loi d'orientation des mobilités impose aux bâtiments tertiaires, neufs ou rénovés, de prévoir des infrastructures de recharge pour véhicules électriques dans les parkings et des espaces sécurisés pour les vélos. Elle fixe des quotas selon le nombre de places et l'usage du bâtiment.
Le maître d'œuvre conçoit le projet et dirige son exécution pour le compte du maître d'ouvrage : études, dossiers de consultation, suivi de chantier, réception. Architecte ou bureau d'études, il est responsable de la conformité de l'ouvrage au projet, sans réaliser lui-même les travaux.
Le maître d'ouvrage est celui pour qui le projet est réalisé : propriétaire, locataire, collectivité. Il définit le programme et le budget, choisit les intervenants, prend les décisions, réceptionne les travaux et en assume la responsabilité juridique.
L'OPC, ordonnancement, pilotage et coordination, est la mission qui organise le chantier dans le temps : planning détaillé, enchaînement des interventions des entreprises, gestion des interfaces entre corps d'état, suivi de l'avancement et relance des retardataires.
L'open space est un plateau de bureaux décloisonné où les postes de travail sont installés dans un même volume, avec des espaces supports, salles, alcôves, cabines, pour les activités qui demandent de l'isolement. Sa réussite tient à l'équilibre entre ouverture et intimité.
Les opérations préalables à la réception sont les visites détaillées du chantier menées avant la réception officielle, pour relever tout ce qui n'est pas conforme ou inachevé. Elles produisent la liste des réserves que l'entreprise doit lever.
La phone box est une cabine fermée, acoustiquement isolée, installée sur un plateau ouvert pour passer un appel ou suivre une visioconférence sans déranger ni être dérangé. Ventilée, éclairée et équipée d'une tablette et de prises, elle se pose sans travaux.
La réglementation PMR, personnes à mobilité réduite, impose que les bâtiments et leurs abords soient accessibles à tous : largeurs de passage, rampes, ascenseurs, sanitaires adaptés, signalétique, contrastes. Elle s'applique aux établissements recevant du public et aux lieux de travail.
La réception est l'acte par lequel le maître d'ouvrage accepte les travaux, avec ou sans réserves, à une date donnée. Elle marque la fin du chantier, le transfert de la garde de l'ouvrage et le point de départ des garanties légales : parfait achèvement, biennale, décennale.
La remise en état des locaux est l'obligation, pour un locataire qui quitte des bureaux, de les rendre dans l'état prévu au bail : dépose des aménagements spécifiques, réfection des surfaces, remise en conformité des installations, nettoyage. Son périmètre exact dépend du contrat et de l'état des lieux d'entrée.
La RE2020 est la réglementation environnementale des constructions neuves, en vigueur depuis le 1er janvier 2022 en remplacement de la RT2012. Elle fixe des exigences de performance énergétique, de confort d'été et, nouveauté, d'empreinte carbone sur le cycle de vie du bâtiment, matériaux compris.
Un rooftop végétalisé est une toiture-terrasse plantée et aménagée pour être utilisée : végétation en bacs ou en pleine terre sur substrat, étanchéité et drainage adaptés, mobilier, parfois cuisine ou bar. Il transforme une surface technique en lieu de vie.
Le work café est un espace de restauration conçu pour servir aussi de lieu de travail informel : cuisine ou café en libre-service, grandes tables, alcôves, prises et réseau partout. Il vit toute la journée, du petit-déjeuner à la réunion de fin d'après-midi.
Le design & build est un mode de projet dans lequel la même entreprise conçoit et réalise les travaux, sous un contrat unique. Le client traite avec un seul responsable, de la première esquisse à la remise des clés.
Le fit-out désigne l'aménagement intérieur d'un plateau de bureaux pour le rendre prêt à l'usage : cloisons, sols, plafonds, éclairage, réseaux, mobilier. Il s'applique aussi bien à un plateau nu qu'à des locaux déjà occupés.
Le space planning est l'étude d'implantation des espaces de travail : où placer les postes, les salles de réunion, les zones d'échange et de concentration, en fonction de l'organisation de l'entreprise et des contraintes du bâtiment. C'est le plan qui précède les plans.
Des travaux en site occupé se déroulent dans un bâtiment qui continue de fonctionner : les occupants travaillent pendant que le chantier avance. Ils exigent un phasage précis, des protections renforcées et une communication constante.
Le curage consiste à déposer les aménagements intérieurs d'un plateau (cloisons, faux plafonds, revêtements, équipements) pour revenir à la structure. La remise en blanc va un cran plus loin : elle rend le plateau propre, sain et prêt à recevoir un nouvel aménagement.
Les lots techniques regroupent les installations qui font fonctionner un bâtiment : chauffage, ventilation et climatisation (CVC), électricité de puissance (courants forts, CFO), réseaux informatiques, de sécurité et de communication (courants faibles, CFA), plomberie. Invisibles une fois le chantier terminé, ils pèsent lourd dans le budget et dans le confort.
Le commissioning est la mise au point et la vérification des installations techniques d'un bâtiment avant sa livraison : chaque équipement est testé, réglé et documenté pour fonctionner comme prévu, en conditions réelles. C'est la différence entre un bâtiment installé et un bâtiment qui marche.
À la réception des travaux, le maître d'ouvrage peut émettre des réserves : la liste des défauts ou inachèvements constatés. La levée des réserves est leur correction, vérifiée point par point, jusqu'à la validation finale.
Un smart building est un bâtiment dont les équipements sont connectés et pilotés de façon coordonnée, chauffage, éclairage, ventilation, accès, à partir de données mesurées en temps réel. L'objectif : plus de confort pour les occupants, moins d'énergie consommée, une exploitation plus simple.
Un jumeau numérique est la réplique digitale d'un bâtiment, alimentée par ses données : plans, équipements, capteurs, historique des interventions. Il permet de comprendre, de simuler et de piloter le bâtiment réel à partir de son double.
La mémoire opérationnelle d'un bâtiment rassemble tout ce qu'il faut savoir pour l'exploiter : comment il a été construit, ce qui a été modifié depuis, où se trouvent les équipements, qui intervient sur quoi et pourquoi. Une mémoire souvent dispersée entre des plans, des dossiers papier et quelques têtes bien faites.
Le BEFA est un bail commercial signé avant que les locaux n'existent ou ne soient achevés : le futur locataire s'engage sur un bâtiment encore en construction ou en restructuration, dont les caractéristiques sont définies au contrat. Il précise ce que le bailleur livre et ce que le preneur aménage lui-même.
Dans un espace de travail, une alcôve est un petit espace semi-fermé, ouvert sur un côté, aménagé pour s'isoler à deux ou trois : une conversation, un appel, un travail au calme. Ni bureau fermé, ni open space : un entre-deux.
Un frigo connecté est un réfrigérateur en libre-service qui identifie ce que l'on prend et débite automatiquement l'utilisateur, sans caisse ni personnel. Il équipe les espaces de restauration des immeubles de bureaux.
Le planning prévisionnel est le calendrier du projet, établi avant les travaux : études, autorisations, consultations, chantier par phases, réception. Il fixe les jalons et les délais que chacun s'engage à tenir.
OPERAT est la plateforme nationale sur laquelle les propriétaires et occupants de bâtiments tertiaires de plus de 1 000 m² déclarent chaque année leurs consommations d'énergie, dans le cadre du dispositif Éco-Énergie Tertiaire issu du décret tertiaire.
L'audit énergétique est l'analyse détaillée des consommations d'un bâtiment et de leurs causes, équipements, enveloppe, usages, assortie de scénarios de travaux chiffrés avec leurs gains attendus. Il précède les décisions d'investissement.
L'autorisation de travaux est l'accord de l'administration nécessaire avant de modifier un établissement recevant du public : elle vérifie le respect des règles de sécurité incendie et d'accessibilité. Elle est distincte du permis de construire et souvent requise même sans lui.
Le système de sécurité incendie (SSI) regroupe la détection, l'alarme et les commandes automatiques d'un bâtiment en cas de feu : fermeture des portes coupe-feu, arrêt de la ventilation, ouverture du désenfumage. Le désenfumage évacue les fumées pour garder les issues praticables.
Le diagnostic amiante identifie les matériaux contenant de l'amiante dans un bâtiment construit avant 1997. Le dossier technique amiante (DTA) suit l'immeuble pendant sa vie ; le repérage avant travaux (RAT) est obligatoire avant toute intervention susceptible de les toucher.
Le bail 3-6-9 est le bail commercial classique en France : conclu pour neuf ans, il peut être résilié par le locataire à chaque période de trois ans. Il régit la location de bureaux, de commerces et de locaux d'activité.
Shell & core désigne un bâtiment livré dans son état de base : structure, façades, toiture, noyau technique (ascenseurs, sanitaires, gaines), parties communes. Les plateaux sont nus, sans cloisons, faux plafonds ni revêtements : c'est au locataire de les aménager.
La surface utile est la surface réellement exploitable d'un plateau, hors murs, gaines et circulations imposées. Le ratio de m² par poste rapporte cette surface au nombre de postes de travail : c'est l'indicateur de base pour dimensionner des bureaux.
La divisibilité est la capacité d'un immeuble ou d'un plateau à être découpé en plusieurs lots louables séparément, chacun avec ses accès, ses sanitaires et ses réseaux propres. Elle se décide dès la conception du bâtiment ou de sa restructuration.
Dans un projet locatif, les travaux bailleur sont ceux que le propriétaire réalise pour livrer les locaux ; les travaux preneur sont ceux que le locataire finance pour les aménager à son usage. La répartition est fixée au bail ou à son annexe technique.
Le clé en main locatif est une offre dans laquelle le bailleur livre au locataire des bureaux entièrement aménagés, prêts à l'emploi, le coût des travaux étant intégré au loyer ou financé par le propriétaire. Le locataire n'a rien à piloter : il emménage.
La garantie de parfait achèvement oblige l'entreprise à réparer, pendant l'année qui suit la réception, tous les désordres signalés par le maître d'ouvrage, qu'ils aient fait l'objet de réserves ou qu'ils apparaissent après. Elle est d'ordre public : on ne peut pas y renoncer.
Le compte prorata regroupe les dépenses communes d'un chantier, eau, électricité, base vie, nettoyage, gardiennage, que se partagent les entreprises au prorata de leurs marchés. Il est géré par l'une d'elles ou par le pilote de l'opération.
La coordination SPS est une mission réglementaire de prévention des risques sur les chantiers où interviennent plusieurs entreprises : un coordonnateur indépendant analyse les risques de coactivité, tient le plan général de coordination et le dossier d'intervention ultérieure sur l'ouvrage.
La programmation est la définition des besoins d'un projet avant toute conception : usages, effectifs, surfaces, exigences techniques, budget, calendrier. Elle produit le programme, document de référence sur lequel les architectes vont travailler.
Le DIUO rassemble les informations utiles à la sécurité de ceux qui interviendront plus tard sur le bâtiment : accès aux toitures, points d'ancrage, emplacement des réseaux, précautions particulières. Il est établi par le coordonnateur SPS et remis au maître d'ouvrage à la réception.
La maintenance préventive consiste à entretenir et contrôler les équipements d'un bâtiment à intervalles planifiés, avant la panne. La GMAO, gestion de maintenance assistée par ordinateur, est le logiciel qui organise ces interventions, leur historique et les pièces changées.
Le property management gère l'immeuble pour le compte du propriétaire : baux, loyers, charges, gros entretien. Le facility management gère les services du bâtiment pour ses occupants : maintenance, nettoyage, sécurité, accueil, énergie. Deux métiers, deux clients, un même bâtiment.
Le sous-comptage énergétique consiste à mesurer les consommations d'un bâtiment poste par poste, chauffage, climatisation, éclairage, bureautique, par zone ou par locataire, au lieu d'un seul compteur général. C'est la base de tout pilotage énergétique.
Le régisseur d'immeuble était la personne qui connaissait un bâtiment de fond en comble : ses installations, son histoire, ses fournisseurs, ses faiblesses. Présent sur place, il assurait la continuité entre les occupants, le propriétaire et les entreprises.